首批REITs指数基金募集热潮来袭，市场调整后投资价值显现
7月1日，易方达基金、南方基金、华夏基金、中金基金等四大基金管理公司联合推出了首批中证REITs全收益指数基金，市场反响热烈。南方基金的产品在发行首日即突破了3亿元的募集上限，并宣布提前结束募集。若所有四只产品均达到募集上限，预计将为REITs市场注入12亿元的新增资金。
尽管如此，今年中证REITs全收益指数累计下跌超过4%，6月24日甚至跌破了1000点的重要关口，部分产业园区类REITs近60个交易日跌幅超过了30%。
业内分析人士指出，REITs市场的短期波动主要是由于新发行产品供应和限售股份解禁等资金面因素所引起的。但经过调整后的REITs估值已进入一个相对适宜的区间，在利率中枢下行的大背景下，REITs以其高分红和稳定的现金流特性，对长期资金的吸引力正在增强，对于追求稳定现金流和长期持有的投资型资金而言，当前可能是一个难得的投资时机。
在7月1日，四家基金公司同步发行了中证REITs全收益指数基金，引起了市场的广泛关注。南方基金的产品在发行首日便售罄，显示出投资者对此类创新型产品的高度认可。
中证REITs全收益指数涵盖了沪深市场流动性较好且满足上市时间要求的公募REITs，目前的样本池包括53只公募REITs，占市场总量的64.63%，指数总市值达到1732.42亿元，占市场总市值的77.42%，具有很强的市场代表性。该指数定期进行再平衡，并剔除流动性较差的标的，既保证了对REITs市场的真实反映，又通过权重限制分散了集中度风险，是投资REITs市场的优质工具。
中金基金表示，首批四只中证REITs全收益指数基金每只的募集资金上限为3亿元，总和可达12亿元。这些基金募集并上市后，其积极影响不容忽视。从中长期来看，市场一旦企稳，有望吸引更多增量资金，形成正向循环。
近期公募REITs市场经历了一定调整。数据显示，中证REITs全收益指数在6月24日收盘跌至928.96点，跌破1000点大关。从6月1日至7月2日收盘，中证REITs全收益指数下跌了2.08%。今年以来，截至7月2日收盘，中证REITs全收益指数累计下跌了4.02%，市场整体呈现调整态势。
从近60个交易日的涨跌幅来看，截至7月2日收盘，65只公募REITs均录得负收益。其中，建信中关村REIT、华夏合肥高新REIT近60个交易日跌幅超过30%，创金合信首农REIT、中金重庆两江REIT、招商科创REIT等近60个交易日跌幅超过20%。
根据中金公司的分析，虽然短期市场波动可能受到新发产品供给和限售股份解禁等资金面因素的影响，但调整后的REITs配置价值已经逐步显现。本轮市场调整后，部分REITs估值可能已进入适宜区间，当前产权REITs的整体分派率为4.7%，位于历史前20%分位水平。
一些业内人士认为，经过一段时间的回调，当前公募REITs的配置价值已经凸显。一位REITs基金经理表示：“经过这一轮估值修复，许多REITs产品的价格已经回落到具有显著性价比的水平。就现金分派率而言，当前产权类REITs与国债收益率之间的差距已处于历史高位，而经营权类产品的内部回报率同样展现出不错的吸引力。对于偏好稳健现金流、着眼长期持有的配置型资金来说，当前时点可能是一个值得关注的投资机会。”
中泰证券分析师陈希瑞表示：“公募REITs与股、债、汇等资产不同，但因其资本利得和分红特性，兼具股性和债性特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在稳定的高比例分红，在收益表现方面与股市、债市的相关度呈现出差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的理想选择。”他还建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，并注意防范回撤风险。
中信建投地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天表示，公募REITs经营韧性持续凸显，在资产欠配背景下长期配置价值突出。2026年一季度20只次新REITs业绩整体超预期，收入、可供分配金额平均达成率均超104%，抗周期业态表现稳健。在利率中枢下行、优质资产稀缺的环境下，公募REITs现金流稳定、分红确定性强的属性优势显著，当前产权类REITs平均分派率达4.7%，相对红利指数配置价值突出。